안녕하세요. 서울 광진구 역세권(어린이대공원역)에 위치한 도시형생활주택이 감정가의 17%인 3,800만 원까지 떨어졌습니다. "서울 한복판에 3천만 원짜리 집이 있어?" 하고 놀라서 클릭하신 분들 많으실 겁니다. 하지만 세상에 공짜는 없습니다. 이 물건은 전형적인 '깡통전세' 경매 물건으로, 권리 분석 없이 입찰했다가는 보증금을 전액 물어주고 큰 손해를 보게 됩니다.
감정평가서와 권리 내역을 통해 팩트 체크 들어갑니다.
1. 사건 개요
- 사건번호: 2023타경60534 (서울동부지방법원)
- 소재지: 서울 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 4층 405호
- 면적: 전용 20.66㎡ (약 6.25평)
- 감정가: 2억 2,700만 원
- 최저가: 3,808만 원 (17%)
2. 왜 3,800만 원까지 떨어졌나? (핵심 권리 분석)
이 물건이 계속 유찰된 이유는 집이 안 좋아서가 아니라, '선순위 임차인' 때문입니다.
- 임차인 보증금: 1억 8,900만 원
- 대항력 유무: 있음 (전입일이 말소기준권리보다 빠름)
- 배당요구: 했음 (임차권 등기 완료)
여기서 함정이 있습니다. 임차인이 배당요구를 했으니 법원에서 돈을 받아 가겠지만, 낙찰가가 낮아서 못 받아 가는 돈(미배당금)은 낙찰자가 전액 인수해야 합니다.
3. 낙찰 시 실제 내 돈은 얼마가 들어갈까?
여러분이 이번 최저가인 3,800만 원에 낙찰받는다고 가정하고 계산기를 두드려 보겠습니다.
- 법원 낙찰가: 3,800만 원 (납부)
- 임차인 배당: 법원에서 3,800만 원을 세입자에게 먼저 줍니다.
- 세입자가 못 받은 돈: 1억 8,900만 - 3,800만 = 1억 5,100만 원
- 낙찰자 인수금: 1억 5,100만 원 (여러분이 세입자에게 따로 줘야 함)
[최종 취득 가격] 3,800만 원(낙찰가) + 1억 5,100만 원(인수금) = 1억 8,900만 원
결국, 이 집은 3천만 원짜리가 아니라 최소 1억 9천만 원짜리 집인 것입니다.
4. 가격 분석: 1.9억에 살 가치가 있는가? (감정평가서 분석)
그렇다면 이 집(전용 6평)의 시세가 1억 9천만 원보다 훨씬 비싸야 수익이 나겠죠? 감정평가서에 나온 인근 실거래 내역을 확인해 봤습니다.
[인근 실거래 사례 - 감정평가서 참조]
- 사례 A (동일 건물): 2023년 9월 거래, 5층 (전용 16.92㎡) -> 거래가 2억 원
- 본 건: 4층 (전용 20.66㎡)
동일 건물의 조금 작은 평수가 작년 9월에 2억 원에 거래되었습니다. 본 물건이 평수는 조금 더 크지만, 층수(4층) 등을 고려할 때 현재 시세가 1.9억 ~ 2억 초반 수준일 것으로 추정됩니다.
결론: 1.9억 원(총 취득가)에 낙찰받아도, 취득세와 명도 비용, 수리비를 합치면 시세와 거의 비슷하거나 오히려 비싸게 사는 꼴이 됩니다. 경매로 사는 메리트(시세 차익)가 전혀 없습니다.
🔍 결론: 초보자는 절대 진입 금지
이 물건은 전세가가 매매가에 육박했던 소위 '갭투자 실패' 또는 '깡통전세' 매물입니다. 최저가가 싸다고 덜컥 입찰했다가는, 나중에 세입자가 "나머지 1억 5천만 원 내놓으라"고 할 때 꼼짝없이 물어줘야 합니다.
이런 물건은 '변경'이나 '취하'가 되지 않는 이상, 누군가 울며 겨자 먹기로 시세대로 사거나 계속 유찰될 운명입니다. 우리는 공부용으로만 지켜봅시다.
'경매' 카테고리의 다른 글
| [경매 추천] 성동구 27평 아파트가 5억대? '금호동 푸른마을8차' 찐분석 (2025타경50997) (0) | 2025.11.26 |
|---|---|
| [경매&감정평가] 성동구 30평대 아파트가 9억? '서울숲 아이파크' 1층의 비밀 (2024타경1808) (0) | 2025.11.26 |
| [경매] 성동구 행당한진타운(2024타경62193), 낙찰받는 순간 '7억' 빚더미 앉는 이유 (0) | 2025.11.26 |